역전세: 모르면 손해 볼 수 있는 부동산 이야기

오늘은 많이들 궁금해하시는 부동산 이야기 중 하나인 '전세사기'와 '역전세'에 대해 알아보려고 합니다.

부동산은 많은 사람들이 한 번쯤 생각해보는 투자 방법이죠. 하지만 복잡한 용어와 법규로 인해 이해하기 어려울 때가 많습니다.

특히 전세 계약에 대한 이해 없이 계약을 체결하다보면 손해를 보는 경우가 생기곤 합니다.

 

 

 

전세사기란?

"전세사기"라는 말을 들으면 무엇이 떠오르시나요?

이것은 바로 부동산 계약에서 상대방이 불법적인 행동을 통해 자신의 이익을 취하려고 하는 행위를 말합니다.

 

예를 들어, 집주인이나 중개인이 자신의 집을 전세로 내놓았다고 가정해봅시다.

그런데 실제로는 그들이 집의 소유권을 가지고 있지 않은 경우가 있습니다.

이런 경우에 세입자는 전세금을 내고 집을 받아도, 집주인의 부도나 다른 문제로 인해 전세금을 잃어버릴 위험이 있습니다.

 

이러한 사기를 피하려면 어떻게 해야 할까요?

 

1. 부동산 권리 순위 확인: 전세 계약 전에 집의 권리 순위를 확인하는 것이 중요합니다. 집주인이 담보 대출을 받았다면 은행의 권리가 우선되므로, 집이 경매로 팔리게 되면 전세금을 돌려받는 것이 어려워질 수 있습니다. 근저당이 없는 집을 선호하고, 등기부 등본을 통해 집의 권리 상태를 확인해야 합니다. 또한, 다세대주택과 다가구 주택에서 체크해야 할 사항이 다르므로 주의해야 합니다. 

 

2. 집의 실제 시세 확인: 전세보증금이 집의 실제 가치를 웃도는 '깡통전세'를 피하기 위해 집의 실제 시세를 확인하는 것이 중요합니다. 실거래가 공개시스템 등을 통해 집의 시세를 확인하고, 전세금과 담보 대출 금액이 집값의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.

 

3. 임대인의 체납 세금 및 임금 확인: 임대인의 체납 세금이나 임금이 있을 경우 집이 경매로 팔릴 위험이 있습니다. 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하거나, 홈택스 등을 통해 임대인의 세금 미납 내역을 확인해야 합니다.

 

4. 전세보증금 반환 보증 가입: 전세보증금 반환 보증은 전세금을 돌려받을 수 있도록 보장해주는 보험이며, 전세 계약 기간의 1/2 지나기 전에 가입해야 합니다. 이는 보통 주택도시보증공사에서 주관합니다. 가능하다면 전세 계약 전에 전세보증보험에 가입이 가능한 집을 찾아야 합니다.

 

5. 전입신고와 확정일자 처리: 이사 첫날에는 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 세입자의 권리가 발동되므로, 세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받는 경우를 방지할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고 다음 날 발동하므로, 가능한 빨리 처리해야 합니다.

 

위와 같은 조치들을 통해 전세 계약에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있습니다.

 

역전세란?

이제 '역전세'에 대해 알아볼 차례입니다.
‘역전세’는 2년 전 임대차계약 때 보다 전세가격이 급락한 시기에 계약이 만료되면서 집주인이 보증금을 제때 돌려주기 어려운 상황을 말합니다.

 

 

예를 들어, 2023년, 세입자 A 씨는 집주인 B 씨의 아파트를 전세로 계약하려 합니다. 그때의 아파트 전세 가격은 5억 원입니다.

A 씨는 5억 원을 B 씨에게 주고, 2년 동안 그 아파트에서 살기로 계약하였습니다.

 

하지만 2년 후인 2025년에 아파트 전세 가격이 4억 원으로 떨어졌습니다. 이것이 바로 '역전세' 상황입니다.

원래라면 계약이 끝난 뒤 A 씨는 5억 원을 다시 받아야 하지만, 현재의 전세 가격은 4억 원입니다.

 

이 상황에서 B 씨가 다음 세입자를 위해 4억 원의 전세금만 받을 수 있다면, B 씨는 1억 원을 추가로 마련해야 합니다.

이렇게 되면, B 씨가 이 1억 원을 마련하지 못한다면 A 씨는 전세금을 제때 전부 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

2023. 6월 전세계약 체결 (전세가: 5억)
2025. 6월 전세계약 만기 (전세가: 4억)

이런 상황이 바로 '역전세'입니다.

 

 

전세가가 떨어진다면 세입자는 좋은 것 아닌가 생각할 수 있겠죠.

하지만, 문제는 임차인이 전세보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 있다는 점입니다.

왜냐하면 집주인 입장에서는 계약이 만료되면 보증금을 그대로 돌려줘야 하는데 전세가가 계속 떨어지면 새로운 세입자에게 받을 수 있는 보증금이 적어지므로, 돈을 추가적으로 마련해야 합니다.

 

이런 현상을 방지하려면 어떻게 해야 할까요? 첫째, 전세 계약을 맺을 때 집의 시세 변동을 고려하고 계약을 체결하는 것이 중요합니다. 둘째, 전세금 반환을 보장하는 전세금보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.

 

부동산 시장은 복잡하고, 변동성이 크기 때문에 정확한 정보와 신중한 판단이 필요합니다.